张陶伟

清华大学经济管理学院副教授

清华大学产业创新与金融研究院研究员

背景

我爱我家研究院最近公布的一组数据显示，2018年6月，北京房屋月租金均价为4764元/套，环比上涨4.2%，同比上涨8%。

另一组数据显示，北京、上海、深圳7月租金环比分别上涨2.4%、2.1%和3.1%。但据房屋中介业内人士透露，实际情况是：北京目前房租整体涨幅同比超过10%，五环、六环区域内，很多都是500、1000元地大幅上涨。

专家观点

对于此轮房租的非理性快速上涨，有多方面因素：一方面大量棚屋拆迁、地下室住宿清理、租赁房屋间内禁止或拆除隔断等举措，使得用于出租的有效房屋供给在不断减少。另一方面，毕业季学生租房等需求上升，房屋租赁供需的矛盾引起房租上升。但以上因素不是这次房租大幅度上升的主要原因，清华经管学院金融系张陶伟博士认为：金融资本进入房产中介行业放杠杆，应该是此次房租大幅度上升的主要原因。基本方式是：房产中介变身二房东，借助金融资本多层放杠杆，多个中介竞相抬高房租获得房源，利用相对垄断地位，导致房租大幅度上升。

张陶伟解释说，房产中介放杠杆的方式有多种。正常的一种方式是住房租赁类ABS项目。2017年10月18日，第十九次全国代表大会开幕，大会报告中提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，现场响起了持久的掌声，充分体现了党情民意，是住房租赁业的一个风向标，于是在国内相关部门积极落地支持住房租赁资产证券化产品。政策的初衷是推动住房租赁与金融的创新资源在更高层次、更大范围的聚集，进一步搭建和完善住房租赁与金融结合的服务体系，给居民的生活方式、行为模式带来新的变化。

专家观点

但是，一些房产中介公司在操作过程中向二房东模式转变，更严重的是利用了租客与中介之间信息不对称进行信用扩张。一种扩张信用是将待卖的房子进行抵押贷款融资，房产中介做空手套白狼的业务。另外一种就是利用租客的信用进行融资，一些租赁公寓向租客推行的租赁贷款租房业务，其实是用大量租客的信用进行资本套利，同时又用这些贷款资金抬高租金争抢房源，大量吸收存量租房资源。这种资本杠杆驱动的二房东模式必然导向垄断和抬价，于是造成了本轮房租大幅度上涨。

显然，资本的无序放杠杆、竞争抬高租金抢房源会带来租赁市场生态环境的整体破坏。事实上，已有长租公寓公司承受了无序竞争的恶果。据中国房地产报报道，近日，杭州一家长租公寓公司宣布破产，据了解，约有4000户租客受损，涉及网贷平台6家，而鼎家的经营模式就是利用租客的信用，给自己提供扩张资金。

专家观点

据悉，8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，包括自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人在会上共同承诺，将落实在会议中提出的“三不得”要求，并且承诺不会涨租金，同时，仅一天之后，10家长租公寓就承诺向市场投放12万套房源。

张陶伟教授认为，在“租购并举”大趋势下，地产与金融要进一步融合创新，这就需要对房产中介二房东的运行模式进行监管；穿透监管房产中介各种信用扩张方式。只有这样，才能够推动住房租赁市场健康发展，更合理的满足老百姓住房需求。